棕油跌,地價掉(上):棕油價下挫 柔北農地價跌10至30%

045204545

土地價格是土地經濟作用的反映,一旦經濟和農物前景看俏,地價就攀高。過去數十年來,我國地皮價大都從原棕油價格走高中受惠,在高峰起間,更是到了一地難求的地步。如今隨著原棕油價格下挫,導致柔北一帶的農業地皮相比高峰期售價,下跌了10至30%!

地皮價格及農作物棕油價走勢息息相關,原棕油價格疲弱,導致地皮搶購熱潮減退,與過去三四年盛況相比,農業地皮無論是價格及交易量皆明顯放緩。

過去數年,受全球農產品價格攀升,以及各地屋業蓬勃發展的帶動下,柔州農業地皮價格跟著水漲船高,靠近大路旁的地段售價更是居高不下,吸引許多小園主紛紛翻種油棕。

當時種植油棕一英畝土地每年約能獲得4000至5000令吉回酬,約10年就能達到購地時的價格,因而被地主們視為是有利可圖的長期投資。

柔北一帶如麻坡、峇株巴轄、居鑾這幾個以農業為經濟主導的縣區,在過去5年,因棕油帶旺地價,繼推動二線城鎮經濟發展。然而好景不常,油棕價格自2012年下半年就陷入低迷,如今徘徊在每公噸350至380令吉之間,令小園主收益大幅銳減。

隨著現今物價上漲,讓園主大嘆收成根本應付不了支出,此現象導致大家都採取觀望態度,導致土地交易熱潮逐漸降溫,相比高峰期,目前地價回軟10至30%,其中以居鑾農業地跌幅最大,從3年前的每英畝約10萬令吉,跌至每英畝介於7萬至8萬令吉,跌幅介於20至30%。

麻坡的農業地也從2012年每英畝16至20萬令吉,跌至今年14至19萬令吉,下跌約有10至15%;峇株巴轄的農業地相比上述兩個縣屬,下跌幅度則不大,平均是在10%以內。

柔南地價不跌反漲

以農業為經濟導向的柔北地價下滑,但臨近柔南一帶的農業地,如笨珍及哥打丁宜,因靠近馬來西亞依斯幹達特區及邊佳蘭的石油提煉與石化綜合發展計劃,受投資者看好。這幾年來投資者紛紛進場購地,令當地地市過於熾熱,在經濟放緩的今日,地價不跌反漲,且漲幅驚人!

以笨珍為例,郊區的農業地在2012年每英畝約6萬至8萬令吉,今年則上漲至9萬至13萬令吉,依斯幹達特區周邊農地,價格更從3年前的60萬令吉飆漲至100萬令吉。

哥打丁宜因受惠當地旅遊發展,即使是郊區農業地價,上漲幅度在這3年也有70至80%,價格從10萬至25萬上升到17萬至40萬,靠近海岸地段的漲幅更是驚人,從120萬至135萬上升到200萬至220萬。

棕油業陷低潮 僅夠支付成本

柔北農地走勢則因棕油價格下跌而陷入低潮,《東方日報》走訪油棕商與小園主瞭解這兩年來油棕及農業地皮走勢,他們反映,棕油市價不斷下降,已達僅夠支付成本的界限,加上人手短缺、肥料與農藥成本上漲、消費稅政策等,土地交易市場可說是「凍過水」(粵語,意即情況不樂觀)。

受訪的小園主透露,雖然目前的農業地價格還不至於受棕油的低價拖累至大幅度下滑,但如今若要出售土地,已經不能像以往一樣「吊高來賣」,平均需調降20至30%的高峰期售價,才有望脫售。

種植開銷漲40%

柔佛州油棕商公會主席周穎傑指出,油棕種植面對的成本開銷越來越大,根據馬來西亞棕油局(MPOB)估算,目前一英畝的成本,涵蓋定期施肥、噴灑除草劑及請工人收割棕果等,費用比7年前漲了40%。

「例如每英畝土地可栽種50至55棵的油棕,園主平均每半年施肥及每3個月使用除草劑一次,每次施肥需用上3包肥料,費用250令吉,除草劑則約40令吉。工人收割棕果的收費,依據樹齡各有不同,範圍在每公噸45令吉至55令吉不等,每月有2次收割期。」

他說,按上個月每公噸375令吉的油棕價格,扣除成本開銷,即便一名小園主擁有10英畝的土地,每月在扣除所得稅後,最多只能獲得逾1700令吉收入。

「按這樣的低收入來看,小園主僅能靠過去高峰期的收入來應付額外的日常開銷,試問哪還有閒錢去投資土地?」

為儘快脫售土地不惜壓價

來自巴莪武吉哈逢的油棕商鄭秋水指出,小園主目前從收割油棕取得的年凈收入,還慘過將投資數額放在銀行定期存款的年利息,導致不少小園主對經營油棕園意興闌珊。

「現在打理油棕園所獲得的利潤非常少,園主除了需面對肥料及農藥成本上漲的問題,工人也日趨難求,因此與其坐以待斃,不如脫售或改種其他農作物。」

他透露,在他相識的同行朋友中,就有人為了儘快脫售土地而不惜壓價,例如將以往每英畝售價逾10萬令吉的土地,兩次調低至7萬5000令吉左右,才順利覓得買家。

棕油跌,地價掉(上):棕油價下挫 柔北農地價跌10至30%

新聞來源:東方日報

Published by

請留言

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s